Come più volte affermato dalla Corte di Cassazione, i “custodi” sono tutti quei soggetti pubblici o privati che hanno il possesso o la detenzione (legittima o anche abusiva della cosa) in ragione della relativa disponibilità ed effettiva possibilità di controllo. Da ciò, i corrispondenti obblighi di vigilanza, controllo e diligenza, in base ai quali si devono adottare tutte le misure idonee a prevenire ed impedire la produzione di danni a terzi, con una diligenza adeguata alla natura e alla funzione della cosa e alle circostanze del caso concreto. (v. Cass. civ. n.1992/1976; Cass. civ. n.16029/2010; Cass. civ. n.1948/2003; Cass. civ. n.8466/2020; Cass. civ. n.22163/2019; Cass. civ. n.7005/2019).
I “Custodi” sono, pertanto, i proprietari, il possessore, il concessionario, il detentore (quest’ultimo, come ad es. i conduttori di immobile in locazione) e l’appaltatore (es.: l’appalto da parte del Condominio per il servizio di manutenzione, continuativo e periodico di cose). (cfr. Cass. civ. n.8466/2020; Cass. civ. n.19657/2014; Cass. civ. n.16422/2011; Cass. civ. n.5007/1996 ).

La responsabilità da custodia del Condominio

La responsabilità da custodia ricade, anche, in capo al Condominio che è obbligato ad adottare tutte la misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e pertanto é responsabile dei danni originati dalle parti comuni dell’edificio (compresi accessori e pertinenze) e subiti da terzi estranei nonché dagli stessi singoli condomini.
(Vds. Cass., 26/11/2019, n. 30729; Cass., 17/7/2019, n. 19188; Cass., 27/10/2015, n. 21788; Cass., 14/8/2014, n. 17983; Cass., 27/7/2011, n. 16422; Cass. n. 6376 del 2006; Cass. n. 642 del 2003; Cass. n. 15131 del 2001; Cass. n. 7727 del 2000 ) ( v. Cass. n. 6849 del 2001; Cass. n. 643 del 2003 ).
L’amministratore di Condominio esercita i poteri direttamente conferitigli dalla legge e in particolare quelli di cui all’art.1130, primo comma n. 4, c.c. che gli attribuiscono il potere-dovere di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio” con il compito di provvedere non solo alla gestione e al controllo delle cose comuni, ma anche alla relativa custodia ( cfr., da ultimo, Cass., 4/2/2021, n. 2623 ) e con l’obbligo di vigilare affinché le stesse non rechino danni a terzi o agli stessi condomini (v. Cass., 16/10/2008, n. 25221).
In riferimento alla responsabilità penale, poi, l’Amministratore di Condominio risponde, quale titolare di una posizione di garanzia derivante da fonte normativa o quale posizione di fatto (ad esempio: legale rappresentante del gestore di una piscina di albergo o di un villaggio turistico e simili).
(cfr. Cass. pen., 24/4/2013, n. 18569; cfr. Cass. pen., 3/12/2008, n. 45006; cfr. Cass. pen., 17/6/2009, n. 25437; cfr. Cass. pen., 4/6/2013, n. 24165, nonché, da ultimo, Cass. pen. 5/2/2020, n. 4890 e Cass., pen., 7/5/2020, n. 13848)

L’appalto condominiale

L’obbligo di custodia del Condominio e i corrispondenti poteri dell’amministratore non vengono meno nemmeno quando siano appaltati a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, di norma ricorrendo, in tal caso, l’ipotesi della concustodia (cfr. Cass., 30/6/2015, n.13363; Cass., 30/4/2010, n. 10605; Cass., 10/2/2003, n. 1948).

Da evidenziare che la disponibilità della cosa e il potere di controllo non vengono in tal caso, necessariamente, trasferiti in capo all’appaltatore, salvo che per specifico accordo delle parti o per la natura del rapporto ovvero per la situazione in concreto determinatasi per cui chi ha l’effettivo potere di ingerenza e gestione e intervento sulla cosa, nel conferire il potere di utilizzazione della stessa, ne abbia conservato la custodia.

Pertanto, il Condominio e l’Amministratore sono responsabili del danno patito da uno dei condomini o da un terzo derivante dalla cosa in custodia, anche, laddove trattasi di insidia creata dall’impresa appaltatrice sempre che l’assemblea condominiale non affidi ad altri la custodia (o la concustodia) ovvero che l’appaltatore risulti posto in condizione di esclusivo custode ed in questo caso dell’eventuale danno a terzi (e ai condomini ) è solo quest’ultimo a rispondere.
(V. Cass. 16/10/2008, n. 25221 ; Cass. 18/7/2011, n. 15734; Cass. 12/10/2018, n. 25373; Cass. 28/10/2009, n. 22807; Cass. 14/5/2018, n. 11671; Cass. 9/7/2009, n. 16126; Cass. 26/9/2006, n. 20825, Cass. 7/9/1977, n. 3906; Cass. 4/2/2021, n. 2623; Cass. 13/5/2020, n. 8888; Cass., 29/9/2017, n. 22839; Cass. 17/6/2013, n. 15096; Cass. 20/11/2009, n. 24530; Cass., Sez. Un., 27/6/2018, n. 16963; Cass. 17/1/2012, n. 538; Cass. 20/9/2011, n. 19132 ).

Il committente ( o il preponente ) dei lavori affidati a terzi, nel nostro caso il condominio, ne accetta il rischio connaturato alla relativa utilizzazione per adempiere a quanto richiesto e risponde pertanto direttamente di tutte le ingerenze dannose, dolose o colpose, sulla base di un nesso di occasionalità necessaria che integrano il “rischio specifico” assunto dal debitore. E’ fatto sempre salvo, nei rapporti interni (es. condominio/appaltatore), il diritto di rivalsa.
(cfr., Cass. 12/5/2020, n.8811; Cass. 14/2/2019, n. 4298; Cass. 22/11/2018, n. 30161; Cass. 12/10/2018, n. 25273; Cass. 6/6/2014, n.12833; Cass., 13/4/2007, n. 8826; Cass. 24/4/2019, n. 11194; Cass. 25/9/2012, n. 16254; Cass.17/1/2012, n. 538; Cass. 11/11/2019, n. 28987 ).

L’Onere della prova del custode

L’art.2051 c.c. contempla un’ipotesi di responsabilità che rappresenta un’eccezione alla regola generale di cui al combinato disposto degli artt. 2043 e 2697 c.c. e cioè è caratterizzata dall’inversione dell’onere della prova che impone al custode, al fine di liberarsi dalla responsabilità di legge posta presuntivamente a suo carico, di provare il caso fortuito nell’accadimento dell’evento dannoso.
(cfr. Cass., 27/6/2016, n. 13222; Cass., 9/6/2016, n. 11802; Cass., 24/3/2016, n. 5877 ).

Non spetta, pertanto, al danneggiato fornire la prova dell’insidia o del trabocchetto, ma viceversa al custode di dare la c.d. “prova liberatoria” del caso fortuito e dimostrare che il danno si è verificato in modo non prevedibile né superabile con lo sforzo diligente adeguato alle concrete circostanze del caso, pur avendo adottato tutte le misure idonee a prevenire ed impedire che la cosa presenti per l’utente una situazione di pericolo occulto produttiva di danno a terzi, con lo sforzo diligente adeguato alla natura della cosa e alle circostanze del caso concreto.
( v. Cass., 20/2/2006, n. 3651; Cass., 11/3/2006, 5445, e, conformemente, Cass., 20/2/2009, n. 4234).

Il custode, inoltre, può sempre provare il concorso di colpa del danneggiato, ex art. 1227, primo comma, c.c., configurabile anche nei casi di responsabilità presunta ex art. 2051 c.c. del custode.

Per la prova liberatoria, infine, è necessario distinguere tra le situazioni di pericolo connesse alla struttura o alle pertinenze della cosa e quelle provocate da una repentina ed imprevedibile alterazione dello stato della medesima e solamente in quest’ultima ipotesi si potrà configurare il caso fortuito, soprattutto quando l’evento dannoso si sia verificato prima che il custode abbia potuto rimuovere, nonostante l’attività di controllo espletata con la dovuta diligenza, la straordinaria ed imprevedibile situazione di pericolo determinatasi.
(cfr. Cass. 24/2/2011, n. 4495; Cass. 12/4/2013, n. 8935; Cass. 12/3/2013, n. 6101; Cass., 18/10/2011, n. 21508; Cass. 6/6/2008, n. 15042; Cass. 20/2/2006, n. 3651 ).