Il venditore che sia, anche, il costruttore dell’immobile non riveste la qualifica di appaltatore nei confronti dell’acquirente e quest’ultimo non è il committente dei lavori nei confronti del primo.
Su tali basi, la Cassazione civile n.20877/2020 ha osservato, pertanto, come l’acquirente non possa esercitare l’azione per ottenere l’adempimento del contratto d’appalto e l’eliminazione dei difetti dell’opera, a norma degli artt.1667 e 1668 c.c., proprio perché non trattasi di contratto d’appalto (Cass. civ. n.26574/2017; Cass. civ. n.11540/1992). E’, tuttavia, possibile agire, ai sensi dell’art.1669 c.c. per il risarcimento del danno di natura extracontrattuale che opera, anche, a favore dell’acquirente verso il costruttore (Cass. civ. n.26574/2017; Cass. civ. n.2238/2012; Cass. civ. n.7634/2006; Cass. civ. n.11450/1992).
Con l’art.1669 c.c., si prevede un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale “ ..sancita per ragioni e finalità di interesse generale, non soltanto ai rapporti tra committente e appaltatore ma anche a quelli tra l’acquirente ed il costruttore-venditore, pur in mancanza, tra essi, di un formale contratto d’appalto, con la conseguenza che il predetto costruttore non può ritenersi sollevato dalla responsabilità verso l’acquirente qualora l’opera sia stata eseguita (in tutto o in parte), su suo incarico, da un terzo..” (Cass. civ. n.8109/1997).
Il venditore di unità immobiliari, quindi, che curi direttamente la costruzione di un immobile, pur se i lavori siano stati appaltati dallo stesso ad un terzo, risponde nei confronti degli acquirenti, dei gravi difetti (ex art.1669 c.c.) a titolo di responsabilità extracontrattuale, indipendentemente dall’identificazione del contratto con essi intercorso (Cass. civ. n.3146/1998; Cass. civ. n.1374/1999; Cass. civ. n.4622/2002; Cass. civ. n.2238/2012).
Tale responsabilità attiene, anche, i “gravi difetti” dell’opera ravvisabili in qualsiasi alterazione conseguente alla sua inadeguata realizzazione che, pur non riguardando parti essenziali della stessa e non determinandone la rovina od il pericolo di rovina, rappresentino vizi funzionali di quegli elementi accessori o secondari dell’opera stessa che non consentono l’impiego duraturo cui è destinata e incidano negativamente ed in considerevole misura sul godimento della stessa (Cass. civ. n.10893/2013).
Per “gravi difetti” dell’opera s’intendono, pertanto, quei vizi che, al di fuori dell’ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina e pur non incidendo sulla stabilità dell’opera, pregiudichino e menomino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità.
Tra i gravi difetti di costruzione che consentono, quindi, l’azione di risarcimento di cui all’art.1669 c.c. “.. sono, quindi, compresi non solo le deficienze costruttive vere e proprie e cioè quelle che si risolvono nella realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte, ma anche i vizi che riguardano elementi secondari ed accessori che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata (come l’impermeabilizzazione, i rivestimenti, gli infissi, la pavimentazione, gli impianti, le condutture di adduzione idrica, ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell’opera stessa e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici oppure con opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati.”. (Cass. civ. n. 8140/2004; Cass. civ. n.456/1999; Cass. civ. n.8811/2003; Cass. civ. n.1748/2005; Cass. civ. n.2238/2012).