Quando un amministratore di condominio accetta l’incarico deliberato e conferitogli dall’assemblea dei condomini, è tenuto al rispetto di precisi obblighi e doveri, che assumono rilievo a livello civile e penale, in particolare ai sensi degli artt.1129, 1130, 1135, 1218, 1710, 2029, 2051 del Codice Civile.

In caso di cattiva gestione dell’amministratore pertanto i condomini possono agire nei suoi confronti intentando diversi tipi di azioni:

– deliberare la revoca dell’incarico;

– far valere la sua responsabilità penale;

– intraprendere un’azione di responsabilità contrattuale, se costui ha cagionato danni al condominio;

– in rivalsa dopo aver risposto ai sensi dell’art.2051 c.c. in qualità di custode.

 

Azione di revoca 

L’azione di revoca dei condomini nei confronti dell’amministratore può essere richiesta in tutta una serie di casi, tra i quali quelli in cui:

– commette gravi irregolarità;

– non tiene il conto della gestione;

non convoca l’assemblea per renderla edotta della convocazione del condominio in giudizio;

– compie gravi irregolarità fiscali o non ha aperto o utilizzato il conto. In questo caso ogni singolo condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea per eliminare il problema suddetto e disporre la revoca dell’amministratore.

In tutti i casi sopra citati se i condomini non intraprendono collegialmente alcuna azione di responsabilità e di revoca il singolo condomino può adire singolarmente l’autorità giudiziaria.

 

Dal punto di vista procedurale la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare nella sentenza n. 25336/2018 che: “il provvedimento camerale relativo alla istanza di nomina o di revoca dell’amministratore di condominio, anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra condomini, si risolve in un intervento del giudice di tipo sostanzialmente amministrativo privo dell’attitudine a produrre gli effetti del giudicato su posizioni soggettive in contrasto, essendo finalizzato soltanto alla tutela dell’interesse generale e collettivo del condominio ad una sua corretta amministrazione. Dalle considerazioni esposte consegue che nei procedimenti di volontaria giurisdizione in questione non trovano applicazione le regole di cui agli articoli 91 e seguenti c.p.c., le quali postulano l’identificazione di una parte vittoriosa e di una parte soccombente in esito alla definizione di un conflitto di tipo effettivamente contenzioso. Di conseguenza, le evidenziate caratteristiche del procedimento ex art. 1129, comma 1, c.c. di nomina dell’amministratore di condominio (quand’anche sia stato inammissibilmente proposto reclamo avverso il relativo decreto, come accaduto nella fattispecie) comportano l’inapplicabilità delle disposizioni di cui agli articoli 91 e seguenti c.p.c., cosicché le spese del procedimento devono rimanere a carico del soggetto che le abbia anticipate proponendo il ricorso per la nomina dell’amministratore o resistendo a tale iniziativa giudiziaria.”

 

Azione per far valere la responsabilità penale dell’amministratore

L’azione per far valere la responsabilità penale dell’amministratore di condominio può investire tutta una serie di fattispecie penali commesse dallo stesso nell’attività di gestione del condominio:

– reato di diffamazione (art. 595 c.p) se offende uno o più condomini;

appropriazione indebita (art. 646 c.p) se si appropria di denaro, di cui ha la disponibilità materiale e destinato a opere condominiali traendone profitto;

omessa esecuzione di provvedimenti giudiziali (art. 388 c.p) se l’amministratore omette di procedere esecutivamente contro un condomino moroso;

truffa (art. 640 c.p) se con artifizi o raggiri ottiene un danno ingiusto in danno dei condomini;

– se non compie le azioni necessarie a impedire il pericolo di rovina dell’immobile condominiale (art. 677 c.p).Proprio in relazione a quest’ultima figura di reato, la sentenza della Cassazione n. 46385/2015 ha ribadito che: “L’amministratore di condominio in quanto tale assume, dunque, una posizione di garanzia ope legis che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea. Da ciò quindi consegue la responsabilità per omessa rimozione del pericolo cui si espone l’incolumità di pubblica di chiunque acceda in quei luoghi, e per l’eventuale evento dannoso che è derivato causalmente dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o dativa manutenzione dell’immobile.”

 

Azione di responsabilità contrattuale

L’amministratore che con le proprie azioni cagiona danno al condominio è chiamato a rispondere civilmente. Egli è infatti legato contrattualmente al condominio in virtù del contratto di mandato, da cui origina la sua responsabilità contrattuale nei casi in cui risulti inadempiente o con la propria condotta commetta atti di cattiva amministrazione condominiale. Per quanto riguarda l’onere della prova, al condominio spetta provare il danno e che questo è ricollegabile alla condotta dell’amministratore, mentre quest’ultimo ha l’onere di dimostrare che il danno non è a lui imputabile per causa a lui non addebitabile o perché frutto di caso fortuito o forza maggiore.

 

Azione di rivalsa per responsabilità extracontrattuale

L’azione di rivalsa è quella che i condomini esercitano nei confronti dell’amministratore responsabile se il condominio ha risposto in prima battuta, in caso di danni a terzi o dei condòmini, causati da beni condominiali, derivanti da responsabilità extracontrattuale in qualità di custode del condominio ai sensi dell’art.2051 c.c.

 

 

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