I singoli condomini possono incorrere in due principali categorie di responsabilità: civile e penale.

Tali responsabilità in capo a ogni singolo condomino si possono configurare nei casi che si vanno di seguito ad illustrare.

– In via esclusiva, se la sua proprietà reca danno a terzi o ad altri condomini ogni singolo condomino è responsabile sia civilmente che penalmente a titolo di dolo o colpa.

La recente Cassazione n. 16894/2018, per quanto riguarda la responsabilità penale del singolo condomino in relazione al reato di cui all’art. 677 c.p comma 3 “Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina” se deriva pericolo per le persone, ha precisato che “l’individuazione del soggetto obbligato alla messa in sicurezza delle parti pericolanti e compromesse nella loro tenuta riflette la titolarità del diritto di proprietà sulle stesse e della relativa posizione di garanzia; pertanto, se in riferimento a quanto accaduto alla copertura dell’edificio condominiale, rientrante nel novero delle parti e servizi in comunione indivisa tra i partecipanti al condominio, il dovere di ripristino e di eliminazione dello stato di pericolo grava sulla collettività condominiale, non altrettanto può dirsi per quanto verificatosi all’interno della singola unità inclusa nell’edificio, rispetto alla quale deve rispondere, verso il conduttore o verso altri terzi, il proprietario locatore qualora non intervenga ad eliminare lo stato di pericolo.”

Per la parte di sua competenza per le obbligazioni assunte dal Condominio verso i terzi. Tutti ricorderanno che fino a qualche anno fa il principio che vigeva in materia di obbligazioni condominiale era quello della solidarietà. In pratica ogni singolo condomino, se gli altri non facevano fronte al pagamento, ad esempio, di alcuni lavori di manutenzione regolarmente deliberati dall’assemblea, poteva essere chiamato a pagare per l’intero, salvo il diritto di rivalersi per la parte di competenza di ciascuno, anche intraprendendo una causa civile. Con la SU n. 9148/2008 però tutto cambia. Essa ha sancito infatti che: “In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti dei terzi – in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di danaro, e perciò divisibile, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie”.

In via solidale in caso di fatti illeciti, come eccezione al criterio della parziarietà, così come sancito dalla sentenza n.1674/2015, la quale ha confermato che il criterio della parziarietà non è applicabile alle obbligazioni derivanti da fatto illecito. Essa ha precisato infatti che: “…la stessa struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051 c.c. presuppone l’identificazione di uno o più soggetti cui sia imputabile la custodia. Il custode non può essere identificato né nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c. (sui requisiti in generale della custodia ai fini dell’applicazione dell’art. 2051 c.c., cfr. Cass. S.U. n. 12019/91). Se ne deve trarre, pertanto, che il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, I° comma c.c., individuati nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili.”

In solido con il nuovo acquirente per i debiti condominiali dell’anno in corso e di quello precedente (intendo per anno quello di rendicontazione che inizia in genere a luglio e termina a giugno dell’anno successivo) come previsto dall’art 63 delle disp. att. cod. civ. Relativamente all’applicabilità di tale disposizione la Cassazione nella sentenza n. 702/2015 ha chiarito come la “Corte aveva invece rilevato che la norma in questione, che limita al biennio precedente all’acquisto l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio è norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, ult. co cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido col cedente a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati. Pertanto, in tema di contributi condominiali (anche nei rapporti tra il condomino cessionario e il condominio) va fatta applicazione dell’art. 63, co. 2, disp. att. cod. civ., poiché, il rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio (Cass. 18/8/2005 n. 16975).”

 

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