Il condominio assume nei confronti dei terzi e dei condomini, la veste di custode dei beni e dei servizi comuni. In qualità di gestore delle cose comuni egli è tenuto infatti ad adottare tutte le misure idonee e indispensabili per evitare che le cose comuni non rechino danno ai singoli proprietari e ai terzi. La norma a cui fare riferimento in tutti i casi è l’art.2051 c.c. ai sensi del quale: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”.

Per quanto riguarda la ripartizione dell’onere della prova gravante sul danneggiato e sul condominio convenuto in un giudizio risarcitorio la Cass. civ. n.8467/2019 ha ribadito che: “L’applicazione che il giudice ha fatto della norma di cui all’art.2051 cod. civ. si fonda su corretti principi di diritto (cfr. da ultimo Cass. civ. n.27724/2018), secondo cui il criterio di imputazione della responsabilità di cui all’art.2051 cod.civ. ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell’attore (danneggiato) del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode (condominio) grava l’onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno, ed è comprensivo della condotta incauta della vittima, che assume eventualmente rilievo ai fini del concorso di responsabilità ai sensi dell’art.1227, comma 1, cod. civ., e deve essere graduata sulla base di un accertamento in ordine alla sua effettiva incidenza causale sull’evento dannoso, che può anche essere esclusiva.”.

Il Condominio, nel momento in cui provvede a conservare l’immobile, in buone condizioni e con le opportune opere di manutenzione, può essere, in alcuni casi, esonerato dalla responsabilità del custode. Come affermato infatti, da Cass. civ. n.29225/2017: “non può essere condivisa l’affermazione circa la responsabilità del condominio ex art.2051 c.c., essendosi trascurato che questi aveva eseguito dei lavori urgenti e necessari che, a detta del legale rappresentante della società incaricata, erano stati cagionati da fattori causali diversi da quelli della rottura del condotto fognario.”.

Come ha precisato la Cassazione civile n.29212/2017, in relazione a una causa risarcitoria intrapresa nei confronti di un condominio “il riferimento ad una concreta condotta colposa del danneggiante, contenuto nella domanda di risarcimento danni, esclude che la parte attrice abbia inteso richiamare la fattispecie della responsabilità da cose in custodia, essendo questa fondata sulla mera esistenza di un nesso causale tra la cosa ed il danno a prescindere dall’accertamento del carattere colposo dell’attività o del comportamento del custode, ciò che preclude all’attore la possibilità di invocare, nei successivi gradi di giudizio, l’applicazione dell’art.2051 cod. civ. (Cass. civ. n.4446/2014).”.

Ora, se la responsabilità civile può essere imputata al Condominio, quella penale è personale. In questi casi sarà l’amministratore a risponderne penalmente. Uno dei casi più frequenti in cui questo si verifica riguarda le “lesioni personali” in condominio. La sentenza di Cass. n.49492/2018 ha dichiarato inammissibile il ricorso di un amministratore condominiale condannato per il reato di lesioni “per avere, nella sua qualità di amministratore del condominio D., con negligenza, imprudenza ed imperizia, omesso di provvedere alla manutenzione della griglia di aerazione dei locali sottostanti un piazzale di pertinenza del condominio, così provocando la caduta di F. D., che riportava lesioni personali gravi, da cui derivava una malattia della durata superiore a quaranta giorni.”.