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Progetto edilizio: le responsabilità nella conformità normativa e procedura amministrativa

In tema di contratto d’opera per la redazione di un progetto edilizio, è consolidato il principio nella giurisprudenza di legittimità che il progettista dei lavori e direttore degli stessi deve assicurare la conformità di tale progetto alla normativa urbanistica e, al contempo, “individuare in termini corretti la procedura amministrativa da utilizzare, così da assicurare la preventiva soluzione dei problemi che precedono e condizionano la realizzazione dell’opera richiesta dal committente (Cass. civ. n.8014/2012; Cass. civ. n.18342/2019). Come ribadito da Cass. civ. n.14527/2023, si tratta di un’obbligazione di risultato, in base alla quale il professionista è tenuto “alla prestazione di un progetto concretamente utilizzabile, anche dal punto di vista tecnico e giuridico, con la conseguenza che l’irrealizzabilità dell’opera, per erroneità o inadeguatezza del progetto affidatogli, dà luogo ad un inadempimento dell’incarico” (Cass. civ. n.8058/2023; Cass. civ. n.3686/2021; Cass. civ. n.1214/2017; Cass. civ. n.14759/2016). In tale quadro, come nel caso in specie, la costruzione realizzata in conformità al progetto, ma in violazione delle distanze legali, determina un fatto illecito, con conseguente diritto di rivalsa del committente nei confronti del progettista e del direttore dei lavori, stante il nesso causale tra detto illecito ed il comportamento del professionista che ha predisposto il progetto e … Continua a leggere...

Condominio: la custodia, l’amministratore, l’appaltatore e le responsabilità

Come più volte affermato dalla Corte di Cassazione, i “custodi” sono tutti quei soggetti pubblici o privati che hanno il possesso o la detenzione (legittima o anche abusiva della cosa) in ragione della relativa disponibilità ed effettiva possibilità di controllo. Da ciò, i corrispondenti obblighi di vigilanza, controllo e diligenza, in base ai quali si devono adottare tutte le misure idonee a prevenire ed impedire la produzione di danni a terzi, con una diligenza adeguata alla natura e alla funzione della cosa e alle circostanze del caso concreto. (v. Cass. civ. n.1992/1976; Cass. civ. n.16029/2010; Cass. civ. n.1948/2003; Cass. civ. n.8466/2020; Cass. civ. n.22163/2019; Cass. civ. n.7005/2019). I “Custodi” sono, pertanto, i proprietari, il possessore, il concessionario, il detentore (quest’ultimo, come ad es. i conduttori di immobile in locazione) e l’appaltatore (es.: l’appalto da parte del Condominio per il servizio di manutenzione, continuativo e periodico di cose). (cfr. Cass. civ. n.8466/2020; Cass. civ. n.19657/2014; Cass. civ. n.16422/2011; Cass. civ. n.5007/1996 ). La responsabilità da custodia del Condominio La responsabilità da custodia ricade, anche, in capo al Condominio che è obbligato ad adottare tutte la misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e pertanto é responsabile dei … Continua a leggere...

Progettista: l’esclusione in polizza dei vincoli urbanistici e regolamenti edilizi

A fronte di una richiesta di risarcimento danni per inadempimenti progettuali in violazione di vincoli urbanistici e regolamentari, la Corte di merito aveva ritenuto non operative le polizze assicurative dei progettisti per la prevista esclusione della copertura “ai danni e alle perdite pecuniarie derivanti da mancato rispetto di vincoli urbanistici di regolamenti edilizi locali e di altri vincoli imposti dalla pubblica autorità determinati da colpa grave dell’assicurato”. Il contenuto di detta clausola di esclusione, tra l’altro, coincideva proprio “con l’elencazione degli addebiti di negligenza professionale imputati …..”. Sul tema, la Cassazione Civile n.18852/2023 osservava “… che se un professionista chiamato a redigere un progetto in materia edificatoria o strutturale non rispetta, per sua colpa grave, le norme urbanistiche e regolamentari che presiedono a tale attività…” non può poi pretendere che l’assicurazione lo tenga indenne di tale sua manchevolezza del tutto evitabile. Nel caso specifico, inoltre, l’accertamento della colpa grave dei professionisti già dedotta nulla più avrebbe dovuto dire per dimostrare l’esistenza di tale elemento. Addurre, inoltre, l’eventuale applicazione di un’altra clausola aggiuntiva di polizza, in base alla quale l’assicurazione doveva essere ritenuta operativa anche per le perdite pecuniarie “derivanti da mancato involontario rispetto di vincoli urbanistici di regolamenti edilizi locali … Continua a leggere...

L’asseverazione: il superbonus 110%

Il Ministero dello Sviluppo Economico (MISE) con D.M. 6 agosto 2020, art.2, commi 3, 4, 5 e 6 ha regolamentato l’obbligo assicurativo per i tecnici abilitati in tema di ”asseverazione “, di cui all’art.119, comma 14 del Decreto Legge n.34/2020, integrato poi dall’art.2, comma 2 b del Decreto Legge 25 febbraio 2022, n.13, prevedendo: “ 3. Fermo restando quanto previsto dai commi precedenti, costituiscono, inoltre, elementi essenziali dell’asseverazione, a pena di invalidità: a) (omissis) ; b) la dichiarazione che, alla data di presentazione dell’asseverazione, il massimale della polizza allegata é adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette asseverazioni o attestazioni. 4. Il tecnico abilitato allega, a pena di invalidità dell’asseverazione medesima, copia della polizza di assicurazione, che costituisce parte integrante del documento di asseverazione, e copia del documento di riconoscimento. 5. Non sono considerati validi, ai fini del presente decreto, le polizze di assicurazione stipulate con le imprese di assicurazione extracomunitaria, ovverosia le società di assicurazione aventi sede legale e amministrazione centrale in uno Stato non appartenente all’Unione europea, o non aderente allo Spazio economico europeo. E’ consentita, anche, la stipulazione in coassicurazione. 6. Il massimale della polizza di assicurazione e’ … Continua a leggere...

Rischi finanziari: l’escussione della fideiussione nello stato di avanzamento dei lavori

Come ribadito dalla Cassazione Civile n.24535/2023, un Comune committente ha il diritto di escutere la garanzia fideiussoria in proporzione all’avanzamento dei lavori, come nel caso in esame, ai sensi art.30, comma 2-ter, L. 11 febbraio 1994, n.109. La norma in questione prevede, infatti, che “la garanzia fideiussoria di cui al comma 2 è progressivamente svincolata a misura dell’avanzamento dell’esecuzione, nel limite massimo del 75 per cento dell’iniziale importo garantito. Lo svincolo, nei termini e per le entità anzidetti, è automatico, senza necessità di benestare del committente, con la sola condizione della preventiva consegna all’istituto garante, da parte dell’appaltatore o del concessionario, degli stati di avanzamento dei lavori o di analogo documento, in originale o in copia autentica, attestanti l’avvenuta esecuzione”. Come già precisato (Cass. civ. n.7572/2020), detta disposizione è del tutto “inequivoca” delineando un meccanismo di progressiva riduzione dell’ammontare della garanzia in funzione dell’avanzamento dei lavori per cui, senza il benestare del committente e sul mero presupposto della consegna al garante degli stati di avanzamento, si procede al suo svincolo con conseguente liberazione del soggetto obbligato sino alla misura massima del 75%.

Il venditore e costruttore d’immobili risponde per i gravi difetti dell’opera

Il venditore che sia, anche, il costruttore dell’immobile non riveste la qualifica di appaltatore nei confronti dell’acquirente e quest’ultimo non è il committente dei lavori nei confronti del primo. Su tali basi, la Cassazione civile n.20877/2020 ha osservato, pertanto, come l’acquirente non possa esercitare l’azione per ottenere l’adempimento del contratto d’appalto e l’eliminazione dei difetti dell’opera, a norma degli artt.1667 e 1668 c.c., proprio perché non trattasi di contratto d’appalto (Cass. civ. n.26574/2017; Cass. civ. n.11540/1992). E’, tuttavia, possibile agire, ai sensi dell’art.1669 c.c. per il risarcimento del danno di natura extracontrattuale che opera, anche, a favore dell’acquirente verso il costruttore (Cass. civ. n.26574/2017; Cass. civ. n.2238/2012; Cass. civ. n.7634/2006; Cass. civ. n.11450/1992). Con l’art.1669 c.c., si prevede un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale “ ..sancita per ragioni e finalità di interesse generale, non soltanto ai rapporti tra committente e appaltatore ma anche a quelli tra l’acquirente ed il costruttore-venditore, pur in mancanza, tra essi, di un formale contratto d’appalto, con la conseguenza che il predetto costruttore non può ritenersi sollevato dalla responsabilità verso l’acquirente qualora l’opera sia stata eseguita (in tutto o in parte), su suo incarico, da un terzo..” (Cass. civ. n.8109/1997). Il venditore di unità immobiliari, quindi, che curi … Continua a leggere...

Rischi operativi: la responsabilità del committente per l’infortunio del dipendente dell’appaltatore

La Cassazione civile n.28961/2023 ha ricordato i principi già affermati (vds. Cass. civ. n.9178/2023), sul tema della responsabilità del committente in caso di infortunio occorso ai dipendenti dell’appaltatore. A seguito dell’entrata in vigore del D.Lgs. n.494/1996, per gli infortuni sul lavoro, la S.C. ha affermato che “… il dovere di sicurezza gravante sul datore di lavoro opera anche in relazione al committente, dal quale non può tuttavia esigersi un controllo pressante, continuo e capillare sull’organizzazione e sull’andamento dei lavori, di modo che, ai fini della configurazione della sua responsabilità, occorre verificare in concreto l’incidenza della relativa condotta nell’eziologia dell’evento, a fronte delle capacità organizzative della ditta scelta per l’esecuzione dei lavori, avuto riguardo alla specificità dei lavori da eseguire, ai criteri seguiti dallo stesso committente per la scelta dell’appaltatore o del prestatore d’opera, alla sua ingerenza nell’esecuzione dei lavori oggetto di appalto o del contratto di prestazione d’opera, nonché alla agevole ed immediata percepibilità da parte del committente di situazioni di pericolo” (v. anche Cass. civ. n.2517/2023). Nel caso in esame e sulla base di detti principi è stata affermata la responsabilità del committente per l’infortunio occorso al dipendente dell’appaltatore “quale proprietaria dell’intero impianto (gru CMI, cella, sistemi elettrici e … Continua a leggere...

Immobili da costruire: le tutele assicurative

Con il D.lgs. 20 giugno 2005, n.122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) vengono tutelati gli acquirenti di immobili da costruire (art.1 D.lgs n.122/2005), in particolar modo se colpiti da una “situazione di crisi” dell’impresa costruttrice che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa. Le garanzie assicurative poste a tutela dell’acquirente dell’immobile da costruire sono indicate agli artt.2, 3 e 4 dello stesso decreto, in tema di “garanzia fideiussoria” e di “assicurazione dell’immobile”. Il contenuto del contratto preliminare di compravendita dell’immobile deve contenere, come previsto dall’art.6 del D.lgs n.122/2005, “gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformita’ al modello contenuto nel decreto di cui all’articolo 3, comma 7-bis” (art.3, comma 7-bis e art.4, comma 1-bis, d.lgs. n.122/2005), quest’ultimo, invece, concernente il modello standard della polizza assicurativa indennitaria decennale da consegnare all’acquirente con effetto dalla data di ultimazione dei lavori. Con l’art.12, comma 1, lettere a) e b) della Legge 19 ottobre 2017, n.155, l’atto di compravendita debba essere stipulato per atto pubblico o … Continua a leggere...

Rischi operativi: la garanzia di buon funzionamento nell’appalto

Si stipulava un contratto di appalto per la realizzazione ed installazione di un silos per il ghiaccio e veniva prestava la garanzia di buon funzionamento per il relativo macchinario. Nella clausola di garanzia si stabiliva che “la ditta costruttrice garantisce per anni cinque la struttura e anni uno la parte meccanica, elettrica ed elettronica. La garanzia partirà a far data dal collaudo. La garanzia non é considerata valida in caso di evidenti dolo o incuria del committente” . Sulla controversia insorta tra il committente e l’appaltatore, la Cassazione civile n.29178/2023 ha ribadito le caratteristiche della “garanzia di buon funzionamento”, ex art.1512 c.c.. Detta garanzia, nell’ambito di un contratto di vendita é soggetta ad un’autonomia negoziale tra le parti e può inserirsi in riferimento al bene realizzato e fornito, anche, nel contratto di appalto. Opera in modo autonomo e indipendente rispetto alle regole proprie della garanzia per i vizi della cosa venduta o dell’opera appaltata e dell’ordinaria responsabilità per mancanza di qualità della cosa stessa o per vizi e difformità dell’opera appaltata ed attua, con l’assicurazione di un determinato risultato (il buon funzionamento per il tempo convenuto), una più intensa tutela del compratore o del committente (vds. Cass. civ. n.23060/2009; Cass. … Continua a leggere...

Committente e appaltatore: il concorso di colpa

La committente aveva chiesto il risarcimento del danno subito dal crollo del braccio di una gru e causato dall’appaltatore nel corso dell’esecuzione dei lavori di ristrutturazione di una banchina portuale, ma si accertava, nel merito, una corresponsabilità della committente nell’accadimento dell’evento dannoso.  Si ritenne sussistente la prevalente responsabilità dell’appaltatore, in quanto le funi che reggevano il braccio della gru si erano sfilate a causa dell’errato serraggio dei morsetti e si accertò, altresì, la responsabilità concorrente della committente per aver avallato la scelta di posizionare in senso verticale il braccio della gru. Il tutto, anche, a seguito degli accordi contrattuali che imponevano alla committente la “supervisione e la fornitura delle funi”. La Corte di Cassazione civile n.1475/2022, nella disamina del caso, ha affermato come l’art.1227, comma 1, c.c., nello stabilire se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, ne diminuisce il risarcimento ed obbliga il giudice ad accertare tutti i fattori causali del pregiudizio, al fine di indagare sull’eventuale concorrenza di colpa del danneggiato e sulla sua incidenza sulla genesi del danno. Seppur, nel contratto di appalto, il committente non è obbligato a sorvegliare l’esecuzione delle opere che, normalmente, avviene con piena autonomia dell’appaltatore è, però, tenuto … Continua a leggere...