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Immobili da costruire: le tutele assicurative

Con il D.lgs. 20 giugno 2005, n.122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) vengono tutelati gli acquirenti di immobili da costruire (art.1 D.lgs n.122/2005), in particolar modo se colpiti da una “situazione di crisi” dell’impresa costruttrice che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa. Le garanzie assicurative poste a tutela dell’acquirente dell’immobile da costruire sono indicate agli artt.2, 3 e 4 dello stesso decreto, in tema di “garanzia fideiussoria” e di “assicurazione dell’immobile”. Il contenuto del contratto preliminare di compravendita dell’immobile deve contenere, come previsto dall’art.6 del D.lgs n.122/2005, “gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformita’ al modello contenuto nel decreto di cui all’articolo 3, comma 7-bis” (art.3, comma 7-bis e art.4, comma 1-bis, d.lgs. n.122/2005), quest’ultimo, invece, concernente il modello standard della polizza assicurativa indennitaria decennale da consegnare all’acquirente con effetto dalla data di ultimazione dei lavori. Con l’art.12, comma 1, lettere a) e b) della Legge 19 ottobre 2017, n.155, l’atto di compravendita debba essere stipulato per atto pubblico o … Continua a leggere...

La responsabilità extracontrattuale: il supermercato

Mentre usciva dal locale del supermercato e dopo aver fatto la spesa, la cliente, era stata violentemente colpita dalle porte a scorrimento automatico, chiusesi all’improvviso, riportando lesioni personali. La vittima chiedeva il risarcimento dei danni da responsabilità contrattuale del supermercato per l’inadempimento degli obblighi di protezione connessi al contratto di vendita, quali obbligazioni accessorie ed ulteriori rispetto a quelle principali, ex art.1476 c.c. e comportante l’applicazione del termine di prescrizione decennale. La Corte di Cassazione Civile n.16224/2022, per il caso in esame, ha ritenuto infondata detta responsabilità contrattuale poiché l’evento generatore del danno rappresentava una responsabilità extracontrattuale a carico del supermercato, quale custode delle cose in uso e/o poste nel locale commerciale. Da evidenziare che “l’interesse del cliente di un supermercato a conservare la propria integrità fisica dinanzi al fatto dannoso che può verificarsi all’interno dei locali dello stesso, è un interesse che riceve tutela nella vita di relazione a prescindere dall’acquisto delle merci ivi poste in vendita, e la cui lesione costituisce danno ingiusto risarcibile a titolo di responsabilità extracontrattuale.”. Quando il danno sia cagionato dalle cose che si trovano all’interno dei locali, emerge l’ipotesi della responsabilità extracontrattuale di cui all’art.2051 c.c., con conseguente obbligo risarcitorio in capo al … Continua a leggere...

Immobili da costruire: la polizza decennale postuma assicura solo i danni all’immobile e ai terzi

In relazione all’art.4 del Decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122 “Assicurazione dell’immobile” e successivo regolamento del Decreto Ministero dello Sviluppo economico 20 luglio 2022, n.154, la Cassazione Civile n.4745/2025 ha espresso il seguente principio di diritto: “La polizza prevista dall’art.4 del d.lgs 122/05 è un’assicurazione a favore del terzo ex art.1891 c.c. e multirischio, la quale deve coprire obbligatoriamente: a) i danni all’immobile; b) la responsabilità del proprietario per i danni a terzi causati da vizi costruttivi dell’immobile. Essa pertanto non copre la responsabilità civile del costruttore-venditore, a meno che tale garanzia non sia stata volontariamente ed espressamente pattuita”. La S.C. ha, quindi, precisato: 1. la polizza assicurativa, stipulata dal costruttore a beneficio dell’acquirente assicura “il soggetto il cui interesse è protetto dall’assicurazione in proporzione alla quota di proprietà, ovvero l’acquirente vale a dire la persona fisica che acquista un edificio o una porzione di edificio“ e copre “.. a) i danni all’immobile; b) la responsabilità del proprietario per i danni a terzi causati da vizi costruttivi dell’immobile.” … “L’art. 4 d.lgs. 20.6.2005 n. 122 non si occupa però del patrimonio del costruttore. La norma stabilisce che il costruttore di un immobile ha l’obbligo di “contrarre e consegnare all’acquirente”, al … Continua a leggere...