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Amministratore di condominio: la responsabilità per il rinnovo della polizza condominiale

Si sviluppava un incendio nello stabile condominiale e veniva, in particolare, danneggiato l’appartamento di un condomino. Si chiedeva, quindi, il pagamento dell’indennizzo, all’Assicuratore della polizza “Globale fabbricati” del condominio, che veniva rifiutato per assenza di copertura assicurativa, a causa del mancato rinnovo della polizza nei termini previsti. Il condomino danneggiato, pertanto, agiva nei confronti dell’amministratore di condominio per accertare la sua responsabilità ex art.2043 c.c.: “per non aver provveduto al tempestivo pagamento del premio assicurativo” e la conseguente condanna al risarcimento dei danni lamentati in conseguenza del “suo comportamento omissivo”. La vicenda trattata da Cass. civ. n.2831/2021, sulla base di quanto deciso dalle precedenti Corti di merito, verteva sull’assunto che l’amministratore di condominio, da poco tempo subentrato al precedente (passaggio di consegne avvenuto pochi giorni prima dell’evento dannoso), non aveva in cassa il denaro sufficiente ad effettuare il pagamento del premio assicurativo e che non vi era stato il tempo necessario per procurarsi il denaro entro la data di scadenza dei termini di copertura per il rinnovo della polizza. Da consolidata giurisprudenza sul ruolo dell’amministratore di condominio, si precisava che “l’adempimento del mandato esige e ricomprende non solo il diligente compimento, da parte del mandatario, degli atti per i quali … Continua a leggere...

Polizza globale fabbricati: non opera per la proprietà del singolo condomino

A seguito di una richiesta di risarcimento per danni causati da allagamento tra gli appartamenti di alcuni condomini, il danneggiante chiedeva al Condominio garanzia e manleva, in quanto titolare di una “polizza globale fabbricati”. Il Tribunale rigettava la richiesta poiché l’allagamento derivava soltanto dall’appartamento di proprietà esclusiva del danneggiante e respingeva ogni domanda verso il condominio, ritenendo tra l’altro che, nel caso di specie, la polizza condominiale non fosse operativa. Di opinione contraria la Corte d’Appello che dichiarava, nell’interpretazione delle clausole contrattuali, “….la polizza globale fabbricati “per ciò che attiene alla responsabilità civile verso terzi assicura non solo il condominio quale ente di gestione dai danni causati da parti comuni a soggetti estranei al complesso condominiale” o al “singolo condomino”, ma pure i danni, come nel caso in esame, inferti a un condomino per rotture di impianti di un altro singolo condomino.” Secondo la Corte, la caratteristica di questa forma assicurativa prevede che “il contraente, amministratore del condominio, operi al contempo sia quale rappresentante dei condomini … quanto alle parti in proprietà comune, sia quale legale rappresentante dei condomini singolarmente per i danni provocati da loro proprietà esclusive”. Sul tema, la Cassazione Civile n.31141/2022, ha osservato che prospettare una diversa … Continua a leggere...

Condominio: i lavori di soprelevazione e l’esclusione di polizza

La controversia originava dal crollo parziale di un solaio al settimo piano di un edificio condominiale che danneggiava due appartamenti sottostanti, mentre all’ottavo piano, occupato da altro appartamento di proprietà, erano stati eseguiti lavori di impermeabilizzazione del terrazzo. Per i danni occorsi, il Condominio chiedeva di essere manlevato dal proprio Assicuratore ed i giudizi di merito si concludevano con la condanna al risarcimento del Condominio responsabile ex art.2051 c.c. , quale custode delle cose che hanno cagionato danno, a causa dei lavori di sopraelevazione compiuti all’ottavo piano, in solido con i proprietari dell’appartamento sito nello stesso piano, quali corresponsabili del danno. I danni in questione dipendevano da difetti di costruzione della sopraelevazione che poggiava su un solaio di copertura non idoneo a sostenere il carico di un piano ulteriore e che la parete esterna non era stata edificata in corrispondenza di una parete del piano inferiore, cosicché questa scaricava il proprio peso su un punto del solaio non sorretto da un muro portante o comunque da un elemento idoneo a gravarsi del nuovo carico. Veniva, però, rigettata la domanda di garanzia nei confronti dell’Assicuratore poiché le condizioni di polizza escludevano la garanzia per i danni cagionati da lavori di sopraelevazione. … Continua a leggere...

Quali sono le responsabilità del condominio verso i condomini e verso i terzi?

Il condominio assume nei confronti dei terzi e dei condomini, la veste di custode dei beni e dei servizi comuni. In qualità di gestore delle cose comuni egli è tenuto infatti ad adottare tutte le misure idonee e indispensabili per evitare che le cose comuni non rechino danno ai singoli proprietari e ai terzi. La norma a cui fare riferimento in tutti i casi è l’art.2051 c.c. ai sensi del quale: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”. Per quanto riguarda la ripartizione dell’onere della prova gravante sul danneggiato e sul condominio convenuto in un giudizio risarcitorio la Cass. civ. n.8467/2019 ha ribadito che: “L’applicazione che il giudice ha fatto della norma di cui all’art.2051 cod. civ. si fonda su corretti principi di diritto (cfr. da ultimo Cass. civ. n.27724/2018), secondo cui il criterio di imputazione della responsabilità di cui all’art.2051 cod.civ. ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell’attore (danneggiato) del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode (condominio) grava l’onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi … Continua a leggere...

Quali sono le responsabilità dei condomini?

I singoli condomini possono incorrere in due principali categorie di responsabilità: civile e penale. Le responsabilità in capo a ogni singolo condomino sono riassumibili, come segue: – In via esclusiva, se la sua proprietà reca danno a terzi o ad altri condomini, per cui ogni singolo condomino è responsabile sia civilmente che penalmente a titolo di dolo o colpa. La recente Cass. pen. n.16894/2018, per quanto riguarda la responsabilità penale del singolo condomino in relazione al reato di cui all’art.677, comma 3 c.p. “Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina” se deriva pericolo per le persone, ha precisato che “l’individuazione del soggetto obbligato alla messa in sicurezza delle parti pericolanti e compromesse nella loro tenuta riflette la titolarità del diritto di proprietà sulle stesse e della relativa posizione di garanzia; pertanto, se in riferimento a quanto accaduto alla copertura dell’edificio condominiale, rientrante nel novero delle parti e servizi in comunione indivisa tra i partecipanti al condominio, il dovere di ripristino e di eliminazione dello stato di pericolo grava sulla collettività condominiale, non altrettanto può dirsi per quanto verificatosi all’interno della singola unità inclusa nell’edificio, rispetto alla quale deve rispondere, verso il conduttore o verso altri terzi, il … Continua a leggere...