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Condominio: il deposito di beni combustibili

La Cassazione Civile n.6473/2025 ha esaminato il caso attinente la responsabilità per un incendio che aveva danneggiato un locale ad uso deposito, concesso in locazione all’interno di un condominio ed i cui proprietari e condomini chiedevano il risarcimento dei danni al conduttore. In particolare, la Corte d’Appello aveva ritenuto che la detenzione di materiali combustibili nel locale comportasse l’obbligo di richiedere il parere preventivo antincendio, in quanto l’attività di deposito era riconducibile a quella di “Stabilimenti ed impianti ove si producono, lavorano e/o detengono fibre tessili” (D.M. 16 febbraio 1982, come modificato dal d.p.r. n.151/2011) quando vengono superati determinati quantitativi in massa di materiale. In precedenza, inoltre, il Tribunale aveva dichiarato responsabili dell’evento sia i proprietari del locale che il conduttore, affermando “.. la responsabilità, per i danni a terzi, dei proprietari …… e della conduttrice, in solido tra loro, ai sensi dell’art.2051 cod. civ., …. e che la compagnia di assicurazioni del condominio, …………, era tenuta ad indennizzare il condominio, i proprietari – (del deposito) – ……………….., nonché i condomini intervenuti, per i danni conseguenti all’incendio…“. Venivano condannati, quindi, i proprietari del deposito, il conduttore e la Compagnia di Ass.ni, in forza della polizza globale fabbricato, al risarcimento dei … Continua a leggere...

Polizza globale fabbricati: i danni causati al singolo condomino

Un Condominio era stato convenuto in giudizio da un condòmino, che chiedeva di essere risarcito dei danni a lui provocati da una porzione del fabbricato di proprietà comune. Il condominio aveva stipulato una polizza assicurativa a copertura, anche, della responsabilità civile e chiedeva di stabilire se il contratto coprisse o non coprisse la responsabilità civile del condominio verso i condòmini, derivante da un difetto di impermeabilizzazione d’un lastrico condominiale. Una clausola del contratto assicurativo stabiliva che l’assicuratore si obbligava a tenere indenne il condominio, nei limiti del massimale, “delle somme che egli, nella sua qualità di proprietario del fabbricato assicurato e conduttore delle parti comuni, sia tenuto a corrispondere quale civilmente responsabile (…) a titolo di risarcimento di danni involontariamente cagionati a terzi (…)” e una seconda clausola chiariva che: a) ai fini della copertura di responsabilità civile “i condòmini sono considerati terzi”; b) la copertura per la responsabilità civile non copriva i danni “che siano indennizzabili in base alle garanzie relative ai danni al fabbricato” Sul caso, la Cassazione Civile n.15770/2025, ha osservato che: -“la previsione sub (a) ha la funzione di estendere la copertura della responsabilità del condominio ai danni arrecati alle proprietà individuali dei singoli condòmini. Questi … Continua a leggere...

Condominio: la custodia, l’amministratore, l’appaltatore e le responsabilità

Come più volte affermato dalla Corte di Cassazione, i “custodi” sono tutti quei soggetti pubblici o privati che hanno il possesso o la detenzione (legittima o anche abusiva della cosa) in ragione della relativa disponibilità ed effettiva possibilità di controllo. Da ciò, i corrispondenti obblighi di vigilanza, controllo e diligenza, in base ai quali si devono adottare tutte le misure idonee a prevenire ed impedire la produzione di danni a terzi, con una diligenza adeguata alla natura e alla funzione della cosa e alle circostanze del caso concreto. (v. Cass. civ. n.1992/1976; Cass. civ. n.16029/2010; Cass. civ. n.1948/2003; Cass. civ. n.8466/2020; Cass. civ. n.22163/2019; Cass. civ. n.7005/2019). I “Custodi” sono, pertanto, i proprietari, il possessore, il concessionario, il detentore (quest’ultimo, come ad es. i conduttori di immobile in locazione) e l’appaltatore (es.: l’appalto da parte del Condominio per il servizio di manutenzione, continuativo e periodico di cose). (cfr. Cass. civ. n.8466/2020; Cass. civ. n.19657/2014; Cass. civ. n.16422/2011; Cass. civ. n.5007/1996 ). La responsabilità da custodia del Condominio La responsabilità da custodia ricade, anche, in capo al Condominio che è obbligato ad adottare tutte la misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e pertanto é responsabile dei … Continua a leggere...

Amministratore di condominio: la responsabilità per il rinnovo della polizza condominiale

Si sviluppava un incendio nello stabile condominiale e veniva, in particolare, danneggiato l’appartamento di un condomino. Si chiedeva, quindi, il pagamento dell’indennizzo, all’Assicuratore della polizza “Globale fabbricati” del condominio, che veniva rifiutato per assenza di copertura assicurativa, a causa del mancato rinnovo della polizza nei termini previsti. Il condomino danneggiato, pertanto, agiva nei confronti dell’amministratore di condominio per accertare la sua responsabilità ex art.2043 c.c.: “per non aver provveduto al tempestivo pagamento del premio assicurativo” e la conseguente condanna al risarcimento dei danni lamentati in conseguenza del “suo comportamento omissivo”. La vicenda trattata da Cass. civ. n.2831/2021, sulla base di quanto deciso dalle precedenti Corti di merito, verteva sull’assunto che l’amministratore di condominio, da poco tempo subentrato al precedente (passaggio di consegne avvenuto pochi giorni prima dell’evento dannoso), non aveva in cassa il denaro sufficiente ad effettuare il pagamento del premio assicurativo e che non vi era stato il tempo necessario per procurarsi il denaro entro la data di scadenza dei termini di copertura per il rinnovo della polizza. Da consolidata giurisprudenza sul ruolo dell’amministratore di condominio, si precisava che “l’adempimento del mandato esige e ricomprende non solo il diligente compimento, da parte del mandatario, degli atti per i quali … Continua a leggere...

Condominio: la stipula delle polizze condominiali

Il condomino si lamentava per la mancanza di delibera assembleare per autorizzare la spesa relativa all’assicurazione del fabbricato condominiale e in particolare, ritenendo che la scelta della compagnia assicurativa, cui affidare la copertura del fabbricato condominiale, rientrasse tra le prerogative dell’assemblea. Sull’argomento, Cass. n.27719/2021 ha affermato il principio, secondo cui “A differenza di quanto previsto dall’art.1134 cod. civ. -che consente il rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza- l’art.1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall’amministratore nell’interesse comune; ne consegue che l’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione” (vds. Cass. civ. n.18192/2009, Cass. civ. n.2864/2008). Fermo restando detto principio, la S.C., per lo specifico caso di spesa per l’assicurazione dello stabile, ha ricordato che “In tema di condominio, è configurabile la ratifica del contratto di assicurazione dello stabile condominiale stipulato dall’amministratore non investito del relativo potere dall’assemblea, qualora il premio sia stato periodicamente pagato all’assicuratore mediante approvazione annuale da … Continua a leggere...

Polizza globale fabbricati: non opera per la proprietà del singolo condomino

A seguito di una richiesta di risarcimento per danni causati da allagamento tra gli appartamenti di alcuni condomini, il danneggiante chiedeva al Condominio garanzia e manleva, in quanto titolare di una “polizza globale fabbricati”. Il Tribunale rigettava la richiesta poiché l’allagamento derivava soltanto dall’appartamento di proprietà esclusiva del danneggiante e respingeva ogni domanda verso il condominio, ritenendo tra l’altro che, nel caso di specie, la polizza condominiale non fosse operativa. Di opinione contraria la Corte d’Appello che dichiarava, nell’interpretazione delle clausole contrattuali, “….la polizza globale fabbricati “per ciò che attiene alla responsabilità civile verso terzi assicura non solo il condominio quale ente di gestione dai danni causati da parti comuni a soggetti estranei al complesso condominiale” o al “singolo condomino”, ma pure i danni, come nel caso in esame, inferti a un condomino per rotture di impianti di un altro singolo condomino.” Secondo la Corte, la caratteristica di questa forma assicurativa prevede che “il contraente, amministratore del condominio, operi al contempo sia quale rappresentante dei condomini … quanto alle parti in proprietà comune, sia quale legale rappresentante dei condomini singolarmente per i danni provocati da loro proprietà esclusive”. Sul tema, la Cassazione Civile n.31141/2022, ha osservato che prospettare una diversa … Continua a leggere...

Incendio: la polizza danni ed il terzo danneggiante

La Cassazione civile n.9003/2023 ha ricordato il principio espresso dalle Sezioni Unite di Cass. civ. n.12565/2018, per cui: “Il danno da fatto illecito deve essere liquidato sottraendo dall’ammontare del danno risarcibile l’importo dell’indennità assicurativa derivante da assicurazione contro i danni che il danneggiato-assicurato abbia riscosso in conseguenza di quel fatto”. Nel caso in esame, si chiedeva il risarcimento dei danni causati allo stabile a seguito dell’incendio verificatosi nella parte confinante dello stesso immobile di proprietà di terzi. L’immobile del danneggiato era assicurato con apposita polizza danni per cui, l’importo dell’indennità assicurativa derivante dalla assicurazione contro i danni che il danneggiato-assicurato aveva riscosso, in conseguenza di quel fatto, andava detratta dall’ammontare del danno risarcibile. In ossequio al principio indennitario, inoltre, l’assicurato-danneggiato, una volta ricevuto l’indennizzo dall’assicuratore, non può agire per l’intero nei confronti del terzo responsabile, stante il disposto dell’art.1916 c.c. che trasferisce, con il pagamento dell’indennità assicurativa, il diritto di surroga contro il terzo, all’Assicuratore. In conformità a detti principi, infatti, era stata correttamente detratta la somma percepita dal danneggiato dal proprio Assicuratore, da quella liquidata complessivamente a titolo di danno patrimoniale, restando un danno residuo che doveva essere, ulteriormente, risarcito a carico dei danneggiante, oltre agli interessi e rivalutazione.

Condominio: guasti accidentali e responsabilità verso terzi

Un Condominio era stato ritenuto responsabile per danni a terzi a seguito di infiltrazioni provenienti dall’impianto fognario a servizio dello stabile e l’assicuratore del Condominio veniva chiamato per rispondere del danno. Dall’accertamento tecnico non si riscontravano danni conseguenti a rottura accidentale degli impianti a servizio del Condominio bensì riconducibili ad alcune deficienze accertate del sistema fognario dello stesso Condominio e la Corte di merito osservava sul caso che la garanzia dedotta in polizza era prevista per la sola rottura accidentale degli impianti e non ad un evento connesso, ad esempio, a normale usura o alla inidoneità dei materiali con cui l’impianto era stato realizzato. Rigettava, pertanto, la domanda di garanzia del Condominio verso il proprio assicuratore sulla base dell’assenza di “accidentalità” dell’evento. La Cassazione Civile n.18320/2023, a fronte del ricorso del Condominio, chiariva, di nuovo, l’interpretazione dell’aggettivo “accidentale” attinente non al danno diretto all’immobile condominiale derivante da un guasto (in ipotesi di polizza danni), bensì quello relativo all’assicurazione della responsabilità civile. Da consolidata giurisprudenza, infatti, la polizza per la “responsabilità civile verso terzi – R.C.T.” “…non può concernere fatti meramente accidentali, dovuti cioè a caso fortuito o forza maggiore, dai quali non sorge responsabilità, per la sua stessa denominazione e … Continua a leggere...

La responsabilità del proprietario d’immobile: la stufa a gas

La fuga di gas provenne da una stufa a gas e si accertò che elementi della muratura interna della canna fumaria, staccandosi, ostruirono il condotto e che l’installatore della stufa non aveva realizzato una “camera di raccolta”, per prevenire il rischio di ostruzioni della canna. Il locatario dell’immobile perse la vita in conseguenza di una intossicazione da monossido di carbonio. Sul caso, la Corte di Cassazione civile n.25766/2023 ha ricordato che l’art.2051 c.c. stabilisce che il proprietario risponde del danno causato “dalla cosa” in sua custodia e che il presupposto per l’applicazione della norma è dunque l’esistenza di un nesso di causa tra la cosa e il danno. Per poter valutare il nesso causale del danno si doveva, quindi, stabilire: “..a) se il danno si sarebbe comunque verificato, con ragionevole probabilità, quand’anche dall’Interno della canna fumaria non si fossero verificati distacchi; b) se le norme (ivi comprese quelle di comune prudenza) sulla manutenzione delle canne fumarie hanno lo scopo di prevenire il riflusso di fumi e gas all’interno delle abitazioni; c) se la vittima sarebbe stata comunque esposta al rischio, anche in assenza del fatto illecito.”. Come affermato dalla S.C.: “La responsabilità del custode può essere esclusa in toto dalla … Continua a leggere...

Condominio: la responsabilità oggettiva

Come affermato dalla Cassazione Civile n.917/2024 in tema di responsabilità da “custodia” del Condominio: “Il Condominio è custode dei beni e dei servizi comuni ed è quindi obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché non sia recato pregiudizio a terzi, sicché risponde “ex” art.2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (Cass. civ. n.15291/2011; Cass. civ. n.7044/2020). La fattispecie di cui all’art.2051 cod. civ. individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo. La responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, fattore che attiene non ad un comportamento del responsabile, ma al profilo causale dell’evento, riconducibile non alla cosa che ne è fonte immediata, ma ad un elemento esterno, la cui prova compete al custode (Cass. civ. n.26051/2008; Cass. civ. n.858/2008; Cass. civ. n.8005/2010).”.