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La responsabilità del proprietario d’immobile per la rovina di edificio o di altra costruzione

La Cassazione Civile n.34401/2023 ha ripercorso gli orientamenti giurisprudenziali in tema di responsabilità del proprietario d’immobile per la rovina di edificio o di altra costruzione, ai sensi dell’art.2053 del Codice Civile. Già in Cass. civ. n.4694/1976 si rinviene “..la netta affermazione che l’articolo 2053 c.c. grava il proprietario di una presunzione legale di responsabilità per i danni da rovina del suo edificio per vizi di costruzione o difetto di manutenzione, cioè dovuti a una causa che il proprietario è tenuto evitare per il suo peculiare dovere di cura e vigilanza su costruzioni potenzialmente dannose per i terzi.”. Una responsabilità che “…non viene meno soltanto perché il proprietario ha affidato ad altri l’immobile (per la costruzione di un edificio o per un godimento temporaneo) o perché ricorre un fatto colposo di un terzo o dello stesso danneggiato.”. Tali circostanze, “..da sole possono generare unicamente un concorso di colpa – e quindi una rivalsa nei confronti del terzo – o comunque ridurre la responsabilità del proprietario, essendo escludibile la responsabilità del proprietario dell’immobile soltanto per quanto avviene come causato da fattori esterni (caso fortuito, forza maggiore, fatti di terzo o fatti di danneggiato) rispetto alla sua sfera di azione “. (Sulla responsabilità … Continua a leggere...

Rischi compliance: le spese di rimozione e smaltimento rifiuti – la corresponsabilità dei proprietari

Il Comune aveva eseguito d’ufficio la rimozione e lo smaltimento di rifiuti abbandonati in un immobile e ingiunto ai comproprietari di pagare le spese sostenute. La Cassazione Civile n.14612/2020, adita sull’argomento, si pronunciava circa l’esigibilità del pagamento ingiunto verso uno dei comproprietari dell’immobile che aveva solo un rapporto formale, derivante dal fatto di esserne uno dei comproprietari. La S.C. osservava che “… la questione va risolta sulla scorta dei principi affermati da questa Corte, a Sezioni unite, nella sentenza Cass. civ. n.4472/2009, la quale prevede la corresponsabilità solidale del proprietario o del titolare di diritti personali o reali di godimento sull’area ove sono stati abusivamente abbandonati o depositati rifiuti, con il conseguente suo obbligo di provvedere allo smaltimento ed al ripristino, solo in quanto la violazione sia imputabile anche a quei soggetti a titolo di dolo o colpa. Ma, per un verso, le esigenze di tutela ambientale sottese alla norma citata rendono evidente che il riferimento a chi è titolare di diritti reali o personali di godimento va inteso in senso lato, essendo destinato a comprendere qualunque soggetto si trovi con l’area interessata in un rapporto, anche di mero fatto, tale da consentirgli – e per ciò stesso imporgli – … Continua a leggere...

Appaltatore: i termini per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti

Come riaffermato da Cass. civ. n.12350/2024, secondo i costanti orientamenti giurisprudenziali: “… il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’art.1669 cod. civ. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale.”. L’importanza degli accertamenti tecnici, a tal fine, è stata sottolineata anche (Cass. civ. n.1463/2008) per il fatto che, ai fini del decorso del termine, è necessaria la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendo chiedere al danneggiato l’onere di proporre azioni generiche a mero carattere esplorativo. Sull’argomento vds. Cass. civ. n.32687/2019; Cass. civ. n.10048/2018, Cass. civ. n.24486/2017; Cass. civ. n.9966/2014).

Risarcimento danni: la compressione del diritto di proprietà

L’Ilva s.p.a.. veniva condannata dalla Corte d’Appello al risarcimento dei danni subiti dai proprietari di alcuni immobili, a causa della continua immissione di polveri minerali, da parte dell’azienda. Una “compressione del diritto di proprietà”, inteso come “diritto a godere in modo pieno ed esclusivo di un bene”. Su ricorso dell’impresa, la Cassazione civile n.18810/2021 ha argomentato sul tema ed in particolare sull’esistenza di un danno da compressione del diritto dominicale, derivante dalla ridotta possibilità di godimento degli immobili, proprio a causa della limitazione delle possibilità di arieggiamento degli appartamenti, stante il penetrare in essi di polveri. Cosi come riconosciuto dalla Corte d’Appello e dal primo giudice. In tema di riconoscimento del risarcimento del danno extracontrattuale, ex art.2043 c.c., a prescindere dalla sussistenza di un danno patrimoniale (materiale e/o da deprezzamento commerciale) o non patrimoniale (alla salute e/o morale e/o esistenziale), la S.C. ha osservato come il pregiudizio di carattere patrimoniale é rappresentato per l’appunto dalla parziale ma significativa perdita (danno emergente) di facoltà di godimento dell’immobile, ossia di uno dei contenuti tipici del diritto dominicale. Nessuna esclusione, pertanto, che un tale pregiudizio possa determinarsi ed essere apprezzato a fini risarcitori quale conseguenza di immissioni intollerabili. “Il sistema di responsabilità civile … Continua a leggere...

Condominio: il deposito di beni combustibili

La Cassazione Civile n.6473/2025 ha esaminato il caso attinente la responsabilità per un incendio che aveva danneggiato un locale ad uso deposito, concesso in locazione all’interno di un condominio ed i cui proprietari e condomini chiedevano il risarcimento dei danni al conduttore. In particolare, la Corte d’Appello aveva ritenuto che la detenzione di materiali combustibili nel locale comportasse l’obbligo di richiedere il parere preventivo antincendio, in quanto l’attività di deposito era riconducibile a quella di “Stabilimenti ed impianti ove si producono, lavorano e/o detengono fibre tessili” (D.M. 16 febbraio 1982, come modificato dal d.p.r. n.151/2011) quando vengono superati determinati quantitativi in massa di materiale. In precedenza, inoltre, il Tribunale aveva dichiarato responsabili dell’evento sia i proprietari del locale che il conduttore, affermando “.. la responsabilità, per i danni a terzi, dei proprietari …… e della conduttrice, in solido tra loro, ai sensi dell’art.2051 cod. civ., …. e che la compagnia di assicurazioni del condominio, …………, era tenuta ad indennizzare il condominio, i proprietari – (del deposito) – ……………….., nonché i condomini intervenuti, per i danni conseguenti all’incendio…“. Venivano condannati, quindi, i proprietari del deposito, il conduttore e la Compagnia di Ass.ni, in forza della polizza globale fabbricato, al risarcimento dei … Continua a leggere...

Il venditore e costruttore d’immobili risponde per i gravi difetti dell’opera

Il venditore che sia, anche, il costruttore dell’immobile non riveste la qualifica di appaltatore nei confronti dell’acquirente e quest’ultimo non è il committente dei lavori nei confronti del primo. Su tali basi, la Cassazione civile n.20877/2020 ha osservato, pertanto, come l’acquirente non possa esercitare l’azione per ottenere l’adempimento del contratto d’appalto e l’eliminazione dei difetti dell’opera, a norma degli artt.1667 e 1668 c.c., proprio perché non trattasi di contratto d’appalto (Cass. civ. n.26574/2017; Cass. civ. n.11540/1992). E’, tuttavia, possibile agire, ai sensi dell’art.1669 c.c. per il risarcimento del danno di natura extracontrattuale che opera, anche, a favore dell’acquirente verso il costruttore (Cass. civ. n.26574/2017; Cass. civ. n.2238/2012; Cass. civ. n.7634/2006; Cass. civ. n.11450/1992). Con l’art.1669 c.c., si prevede un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale “ ..sancita per ragioni e finalità di interesse generale, non soltanto ai rapporti tra committente e appaltatore ma anche a quelli tra l’acquirente ed il costruttore-venditore, pur in mancanza, tra essi, di un formale contratto d’appalto, con la conseguenza che il predetto costruttore non può ritenersi sollevato dalla responsabilità verso l’acquirente qualora l’opera sia stata eseguita (in tutto o in parte), su suo incarico, da un terzo..” (Cass. civ. n.8109/1997). Il venditore di unità immobiliari, quindi, che curi … Continua a leggere...

Il proprietario d’immobile committente di appalto

Veniva posta la questione alla Cassazione civile n.11857/2025 delle diverse responsabilità imputabili al proprietario di un immobile che abbia commissionato un appalto privato edile da cui sono derivati danni a terzi e che può rispondere sia per responsabilità aquiliana (art. 2043 c.c.) sia per responsabilità da custodia (art.2051 c.c.) sia per responsabilità contrattuale per omessa verifica nel corso di esecuzione dell’opera (art.1662 c.c.). Sull’argomento, la S.C. ha ricordato “.. che nel caso in cui i danni siano stati causati a terzi da un’attività di esecuzione di un appalto, risponde di regola esclusivamente l’appaltatore in quanto la sua autonomia impedisce di applicare l’art.2049 c.c. al committente, fatta salva l’ipotesi in cui il danneggiato provi una concreta ingerenza del committente nell’attività dell’appaltatore e/o la violazione di specifici obblighi di vigilanza e controllo, gravanti sul committente, ipotesi nella quale è configurabile la responsabilità del committente, concorrente o esclusiva rispetto a quella dell’appaltatore” (Cass. civ. n.10652/1997). Nello stesso ambito, è stato evidenziato che il committente può rispondere anche ai sensi dell’art.2051 c.c. in quanto l’appalto e l’autonomia dell’appaltatore non escludono la permanenza della qualità di custode della res – (in specie, del bene immobile) – da parte del committente, fatta salva l’ipotesi in cui … Continua a leggere...

Le responsabilità del costruttore: appaltatore, progettista e direttore dei lavori

In tema di appalto, costruzione e gravi difetti dell’opera, la Cassazione Civile n.24931/2021 ne ha delineato i contorni per l’applicazione delle relative responsabilità. In materia di appalto avente ad oggetto la costruzione di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, deve essere svolta un indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell’art.1669 c.c., che comporta la responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt.1667 e 1668 c.c. in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. I gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte dell’immobile, incida sulla struttura e funzionalità globale dell’edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell’ipotesi di infiltrazioni d’acqua e umidità nelle murature (Cass. civ. n. 27315/2017). Inoltre, perché i difetti dell’opera integrino la fattispecie di cui all’art.1669 c.c., non basta che il vizio comprometta la sola estetica, ma occorre, che, oltre l’estetica, sia compromessa la funzionalità ed il godimento dell’immobile e delle singole sue funzioni (Cass. civ. n.1468/1999 e Cass. civ. n.6092/2000). Per quanto … Continua a leggere...

Il furto e l’impianto d’allarme non attivato

Il furto era stato perpetrato in una villa durante l’assenza degli abitanti, il sistema di allarme, collegato ad una società di vigilanza, non era stato inserito, ma la manomissione dell’impianto, ad opera dei ladri, non era stata segnalata dal sistema. Quest’ultimo elemento, avrebbe dovuto consentire un immediato sopralluogo, da parte del personale addetto ai controlli, sul sito da sorvegliare. Per il risarcimento dei danni verso la società di vigilanza e relativo assicuratore, la Corte d’Appello affermò una responsabilità concorrente della società di vigilanza in misura di un terzo (1/3) e dei proprietari dei beni in misura di due terzi (2/3) per la sottrazione dei gioielli e dei valori, custoditi nella cassaforte dell’abitazione. Nel ricorso di legittimità, la Cassazione Civile n.8118/2022, nel confermare la decisione della Corte d’Appello osservava che, stante la non voluta attivazione del sistema di allarme da parte dei proprietari dell’immobile e che seppur detto sistema avrebbe dovuto, comunque, segnalare eventuali anomalie causate dalla manomissione dell’impianto, risultava preponderante la responsabilità dei proprietari nell’evento occorso. In breve, se il sistema di allarme, fosse stato correttamente inserito, avrebbe senz’altro segnalato l’effrazione. Per quanto concerneva, invece, i beni rubati, la S.C. ha ribadito il corretto uso del ragionamento per presunzioni, ai … Continua a leggere...

Furto in casa: la colpa grave dell’assicurato

L’assicuratore aveva rifiutato di indennizzare il valore degli oggetti contenuti in due casseforti murate, ubicate nell’immobile svaligiato, poiché erano state aperte con le chiavi rinvenute all’interno dell’abitazione e nascoste, in particolare, in un mucchio di cenere nel camino. Il contenzioso atteneva l’ipotesi di una “colpa grave” dell’assicurato circa il peculiare nascondiglio delle chiavi, tale da escludere, ai sensi della polizza, l’obbligo d’indennizzo. La Cassazione civile n.18532/2018 pur prendendo atto, come accertato in sede di merito, che l’assicurato aveva adottato soluzioni di prevenzione del rischio furto, quali: l’apposizione di un catenaccio, di una serratura, del sistema d’allarme, di serrande e inferriate, osservava, anche, che l’immobile era una villetta posta in zona periferica, isolata e che avrebbe consentito ai ladri di agire in assoluta tranquillità per lungo tempo. Non si poteva, pertanto, riportare il fatto occorso nell’ambito della cd.”colpa ordinaria” valutando, anche, le condotte alternative che l’assicurato avrebbe potuto porre in essere (portare con sé le chiavi in viaggio, etc.); Sulla base, quindi, del nesso di causalità materiale tra la condotta dell’assicurato e l’evento, si deve fare ricorso al principio penalistico della “conditio sine qua non” temperato da quello della regolarità causale, con la conseguenza che quando l’evento dannoso è derivato da … Continua a leggere...