Immobili da costruire: le tutele assicurative
Con il D.lgs. 20 giugno 2005, n.122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) vengono tutelati gli acquirenti di immobili da costruire (art.1 D.lgs n.122/2005), in particolar modo se colpiti da una “situazione di crisi” dell’impresa costruttrice che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa. Le garanzie assicurative poste a tutela dell’acquirente dell’immobile da costruire sono indicate agli artt.2, 3 e 4 dello stesso decreto, in tema di “garanzia fideiussoria” e di “assicurazione dell’immobile”. Il contenuto del contratto preliminare di compravendita dell’immobile deve contenere, come previsto dall’art.6 del D.lgs n.122/2005, “gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformita’ al modello contenuto nel decreto di cui all’articolo 3, comma 7-bis” (art.3, comma 7-bis e art.4, comma 1-bis, d.lgs. n.122/2005), quest’ultimo, invece, concernente il modello standard della polizza assicurativa indennitaria decennale da consegnare all’acquirente con effetto dalla data di ultimazione dei lavori. Con l’art.12, comma 1, lettere a) e b) della Legge 19 ottobre 2017, n.155, l’atto di compravendita debba essere stipulato per atto pubblico o … Continua a leggere...
Immobili da costruire: il modello standard di fideiussione
DECRETO 6 giugno 2022, n.125 Regolamento relativo al modello standard di garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprieta’ o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell’articolo 3, comma 7-bis del decreto legislativo 20 giugno 2005 n.122. Art.1 Oggetto e ambito di applicazione 1. Con il presente regolamento e’ determinato, ai sensi dell’articolo 3, comma 7-bis, del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, il modello standard della fideiussione di cui all’articolo 2 del medesimo decreto legislativo. 2. La fideiussione puo’ essere rilasciata anche congiuntamente da piu’ garanti. In tal caso le singole garanzie possono essere prestate sia con atti separati per ciascun garante e per la relativa quota, sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote. La suddivisione per quote opera nei rapporti interni ai garantimedesimi, fermo restando il vincolo di solidarieta’ nei confronti dell’acquirente dell’immobile da costruire. 3. La fideiussione deve prevedere l’importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini e le modalita’ stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere, senza franchigie. 4. La fideiussione e’ stipulata secondo il modello standard di cui … Continua a leggere...
Immobili da costruire: le polizze assicurative danni e r.c.t.
MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO DECRETO 20 luglio 2022, n. 154 Regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122. (OMISSIS) Art.1 – Oggetto e ambito di applicazione 1.E’ approvato lo schema tipo di polizza indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente per l’assicurazione dell’immobile, previsto dall’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122. 2.La polizza indennitaria decennale di cui al comma 1 deve essere conforme allo schema tipo contenuto nell’«Allegato A – Schema Tipo», al presente decreto. Le clausole previste nel modello standard di cui all’«Allegato A – Schema Tipo» costituiscono contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo in senso piu’ favorevole per il beneficiario. 3.Tenuto conto delle franchigie, delle limitazioni e delle condizioni, le parti determinano la somma assicurata e i massimali in modo tale da apprestare una garanzia a copertura dei rischi e dei danni di cui all’articolo. 1669 del codice civile e dell’articolo 4 del decreto legislativo n.122 del 2005. 4. Resta salvo il diritto dell’acquirente di agire in giudizio contro il costruttore, ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, per il risarcimento del … Continua a leggere...
Progettista: l’esclusione in polizza dei vincoli urbanistici e regolamenti edilizi
A fronte di una richiesta di risarcimento danni per inadempimenti progettuali in violazione di vincoli urbanistici e regolamentari, la Corte di merito aveva ritenuto non operative le polizze assicurative dei progettisti per la prevista esclusione della copertura “ai danni e alle perdite pecuniarie derivanti da mancato rispetto di vincoli urbanistici di regolamenti edilizi locali e di altri vincoli imposti dalla pubblica autorità determinati da colpa grave dell’assicurato”. Il contenuto di detta clausola di esclusione, tra l’altro, coincideva proprio “con l’elencazione degli addebiti di negligenza professionale imputati …..”. Sul tema, la Cassazione Civile n.18852/2023 osservava “… che se un professionista chiamato a redigere un progetto in materia edificatoria o strutturale non rispetta, per sua colpa grave, le norme urbanistiche e regolamentari che presiedono a tale attività…” non può poi pretendere che l’assicurazione lo tenga indenne di tale sua manchevolezza del tutto evitabile. Nel caso specifico, inoltre, l’accertamento della colpa grave dei professionisti già dedotta nulla più avrebbe dovuto dire per dimostrare l’esistenza di tale elemento. Addurre, inoltre, l’eventuale applicazione di un’altra clausola aggiuntiva di polizza, in base alla quale l’assicurazione doveva essere ritenuta operativa anche per le perdite pecuniarie “derivanti da mancato involontario rispetto di vincoli urbanistici di regolamenti edilizi locali … Continua a leggere...
Il costruttore: le responsabilità edificatorie e quelle più ampie verso terzi
Secondo la giurisprudenza di legittimità ed in particolare secondo Cass. civ. n.13569/2015, sono compatibili e ammissibili le azioni ex art.2043 cod. civ. (risarcimento per fatto illecito) ed art.1669 cod. civ. (rovina e difetti di cose immobili) nei confronti del “costruttore e/o appaltatore”. La Cassazione Civile n.3639/2024 ne ripercorre i principi consolidati, osservando che la responsabilità del costruttore/appaltatore prevista dall’art.1669 cod. civ., anche se collocata nell’ambito del contratto di appalto, configura un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale che, pur presupponendo un rapporto contrattuale (il contratto d’appalto) “.. ne supera i confini, essendo riconducibile ad una violazione di regole primarie (di ordine pubblico), stabilite per garantire l’interesse, di carattere generale, alla sicurezza dell’attività edificatoria, quindi la conservazione e la funzionalità degli edifici, allo scopo di preservare la sicurezza e l’incolumità delle persone.”. L’art.1669 cod. civ., pertanto, rappresenta una norma speciale rispetto alla norma generale contenuta nell’art.2043 cod. civ. e quest’ultima interviene quando la norma speciale non sia applicabile. L’art.1669 cod. civ., quindi, non è una norma che intende limitare la responsabilità del costruttore ai soli casi di “rovina e difetti di cose immobili”, ma introduce una più incisiva tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale, mentre l’art.2043 cod. civ. … Continua a leggere...
Condominio: la frana e i lavori di galleria
I proprietari degli immobili condominiali chiedevano il risarcimento dei danni scaturiti dalla riattivazione di una frana quiescente e dallo sconvolgimento dell’equilibrio idrogeologico del sottosuolo, provocati dai lavori di perforazione di un versante montano per la costruzione di una galleria con l’uso di esplosivi, in applicazione degli artt.2050 e 2967 c.c. . Secondo il condominio, detti lavori avevano provocato ingenti danni strutturali agli immobili determinandone sia l’inagibilità che la necessaria demolizione e la dubbia la riedificazione. L’impresa appaltatrice, a contrario, sosteneva che la causa dei gravissimi danni era da individuarsi nella pregressa situazione costruttiva del fabbricato e nella scelta dell’Ente Provincia, stazione appaltante, di realizzare l’opera stradale su quel versante. La Corte di Appello aveva rilevato l’insussistenza di elementi utili a suffragare la correlazione diretta tra i lavori di costruzione della galleria ed il movimento di versante che aveva trascinato le fondazioni dell’edificio dei danneggiati. Sul caso, la Cassazione Civile n.14793/2024 ha, innanzitutto, premesso, in tema di accertamento del nesso di causalità di un evento dannoso, in sede civile che: “…la causalità civile guarda al danno e non all’evento … ha l’attenzione concentrata sul danno, perché la responsabilità in questo settore ruota sulla figura del danneggiato ….. la funzione della responsabilità … Continua a leggere...
Edilizia: attività pericolosa
La Cassazione Civile n.21603/2024 ha ricordato in tema di “attività pericolose” come l’attività edilizia, sopratutto, “.. quando comporti rilevanti opere di trasformazione o di rivolgimento o di spostamento di masse terrose e scavi profondi ed interessanti vaste aree, non può non essere considerata attività pericolosa ai fini indicati dall’art.2050 c.c.”. (vds. Cass. civ. n. 1954/2003; Cass. civ. n.10300/2007; Cass. civ. n.8688/2009). La S.C. ha osservato che “E’ principio consolidato che la nozione di attività pericolosa, ai sensi e per gli effetti dell’art.2050 c.c., non deve essere limitata alle attività tipiche, già qualificate come tali da una norma di legge, ma deve essere estesa a tutte quelle attività che, per la loro stessa natura o per le caratteristiche dei mezzi adoperati, comportino una rilevante possibilità del verificarsi di un danno, dovendosi, di conseguenza accertare in concreto il requisito della pericolosità con valutazione svolta caso per caso, tenendo presente che anche un’attività per natura non pericolosa può diventare tale in ragione delle modalità con cui viene esercitata o dei mezzi impiegati per espletarla. …….. Va, inoltre, precisato che, ai fini del riconoscimento della sussistenza della responsabilità da atto illecito ricollegabile all’esercizio di attività pericolosa e del conseguente danno, la necessaria sussistenza del … Continua a leggere...
Immobili da costruire: la polizza decennale postuma assicura solo i danni all’immobile e ai terzi
In relazione all’art.4 del Decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122 “Assicurazione dell’immobile” e successivo regolamento del Decreto Ministero dello Sviluppo economico 20 luglio 2022, n.154, la Cassazione Civile n.4745/2025 ha espresso il seguente principio di diritto: “La polizza prevista dall’art.4 del d.lgs 122/05 è un’assicurazione a favore del terzo ex art.1891 c.c. e multirischio, la quale deve coprire obbligatoriamente: a) i danni all’immobile; b) la responsabilità del proprietario per i danni a terzi causati da vizi costruttivi dell’immobile. Essa pertanto non copre la responsabilità civile del costruttore-venditore, a meno che tale garanzia non sia stata volontariamente ed espressamente pattuita”. La S.C. ha, quindi, precisato: 1. la polizza assicurativa, stipulata dal costruttore a beneficio dell’acquirente assicura “il soggetto il cui interesse è protetto dall’assicurazione in proporzione alla quota di proprietà, ovvero l’acquirente vale a dire la persona fisica che acquista un edificio o una porzione di edificio“ e copre “.. a) i danni all’immobile; b) la responsabilità del proprietario per i danni a terzi causati da vizi costruttivi dell’immobile.” … “L’art. 4 d.lgs. 20.6.2005 n. 122 non si occupa però del patrimonio del costruttore. La norma stabilisce che il costruttore di un immobile ha l’obbligo di “contrarre e consegnare all’acquirente”, al … Continua a leggere...